―2017년 부동산시장, 전반적으로 어떻게 예상하나.

▲권대중 대한부동산학회 회장(이하 대)=상반기에는 강보합세를 유지하겠지만 하반기부터는 대출규제와 금리인상 가능성 등이 맞물리면서 약보합세로 돌아설 것으로 전망한다. 특히 지역별 양극화가 심화될 것이다. 입지가 좋거나 가격이 저렴하지 않으면 미분양 확률이 높아질 것이다.

▲권일 부동산인포 리서치팀장(이하 일)=최근 2년에 비해 차분해질 가능성이 높다. 청약자격 강화 등으로 가수요가 줄면서 평균 청약률 등은 낮아지고 주택거래량, 매매가 변동률 등도 평년 수준으로 낮아질 가능성이 높다.

―내년 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수는 무엇인가.

▲김규정 NH투자증권 부동산전문위원(이하 김)=대출규제와 금리상승이다. 가계부채대책 후속조치에 따른 전방위 대출규제 강화와 금리상승에 따른 수요 리스크가 가장 위협적이다. 

▲박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(이하 박)=동의한다. 부동산시장이 금융시장에 종속되고 부동산 자체가 투자 상품화하면서 금리 민감도가 높아졌다. 큰 틀로 볼 때 주택시장의 '좋은 시절'은 끝났다.

▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수(이하 심)=큰 틀에서 동의한다. 가장 큰 변수는 경기악화이고, 이에 영향을 미치는 변수가 금리인상, 트럼프 리스크, 산업구조조정 등으로 볼 수 있다. 

―분양시장과 기존 주택을 포함해, 주택시장에 대한 전망이 좋지 않다.

▲권강수 한국창업부동산정보원 이사(이하 강)=시장 따라, 수요 따라 온도차가 있다. 분양시장은 실수요자에겐 기회가, 투기 세력들에겐 불편한 시장이 될 것이다. 기존 주택시장은 전반적으로 보합세가 되겠지만, 전세가는 소폭 하락할 걸로 본다. 

▲일=지역별 온도차가 있을 것이라는 데 동의한다. 서울, 부산, 세종시 등 올해 하반기에 주목을 받았던 곳은 내년에도 인기를 이어갈 것이다. 기존 주택시장의 경우 서울은 다시 상승할 수 있지만, 경기 일부와 지방의 경우 입주가 증가하는 곳들을 중심으로 가격 하락이 예상된다.

▲심=권 이사도 잠시 지적했지만, 전세시장의 경우 지역에 따라 역전세난이 일어날 가능성이 있다. 물론 몇 년이 지나면 이 현상도 해소될 것으로 예상한다.

―상대적으로 수익형 부동산에 대한 관심이 많아질 것이라는 예측이 많다.

▲박=KB국민은행의 설문조사 결과, 수익형부동산 투자시기로 2017년을 꼽은 응답자가 66%에 달했다. 주택시장과 수익형 부동산시장은 다르다. 임대수익이 예금 금리보다 높고 베이비부머 은퇴 등으로 수요가 여전하기 때문이다.

▲일=다만 오피스텔은 그동안 공급이 많아 공실이 늘고 임대수익률도 하향 조정될 수 있다. 

▲김=실물경제에 민감한 수익형부동산의 경우 임대운영과 임대수익률 관리에 변동성이 크기 때문에 투자에 유의해야 한다.

▲대=토지시장도 눈여겨 볼 만하다. 제2영동고속도로와 판교~여주간 전철개통지역, 수도권 제2외곽순환도로 지역 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승이 있을 수 있다. 

―2017년 부동산 투자에 근심이 많은 수요자들에게 조언하자면?

▲대=대출규제로 부동산 매입이 쉽지 않은 관계로 자기 능력에 맞는 부동산을 매입해 한다. 

▲김=자금계획을 철저히 세워야 한다. 지역.상품간 양극화가 심해지고, 가격조정 가능성이 높아지기 때문에 신중한 투자를 요한다. 투자 대상과 목표 매입가격을 정해두고 저가매입 기회를 노려야 한다.

▲일=투자자들에겐 역발상이 필요하다. 가격이 올라 관망했던 수요자들은 최근 하락세를 반길 수 있다. 

▲강=실수요자들에겐 절호의 기회다. 투기세력이 사라진 만큼 낮아진 경쟁률이 실수요자들에겐 기회가 될 수 있다. 

▲심=다른 분들의 조언은 굉장히 낙관적이다. 투자건 실수요건, 매입을 자제하고 경기가 회복되는 시점까지 기다려야 한다.

―내년에도 상대적으로 안정적일 투자처는 어디일까.

▲대=내년에도 투자가치가 있는 부동산은 경매시장과 서울의 재건축시장이다. 수도권의 경우 아직 개발이 완료되지 않은 택지지구의 수익형 부동산, 근린생활용지 등이다. 

▲심=내년 한 해만 놓고 볼 경우 마땅한 투자처를 찾기는 곤란하다. 그러나 몇 년 후까지 감안할 경우, 조정을 받고 나서 강남권의 재건축과 일반 주택이 투자 가치가 있다. 

▲일=장기적으로 재건축.재개발 입주권은 경쟁력이 있다. 준공 전 팔겠다는 생각 보다는 준공 이후로 투자기간을 길게 보는 것이 좋다. 입주권 가운데 조합원 사정에 따라 급매물이 종종 있다. 강남권 노후 아파트 중에 내년에 관리처분인가를 신청할 단지도 괜찮다. 지방에서는 부산지역 재개발, 해운대 재건축도 좋다. 

▲김=정비사업 단지의 일반분양 물량을 노리는 것도 좋은 전략이다. 장기투자 가능한 여유 자금이 있을 경우 서울 한강변에 재건축 확정 단지의 급매물을 노리는 것을 추천한다.

▲박=내 생각은 다르다. 서울 주택시장을 이끌어 왔던 강남 재건축시장에 초과이익환수제라는 복병이 기다리고 있다. 단기적으로는 조정을 받을 수 있기에 신중한 접근이 필요할 것 같다